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DER RATHAUSVORPLATZ (Konrad-Adenauer-Platz) soll bebaut werden. GEPLANTES BÜRGERBEGEHREN gegen Verkauf und Bebauung des Rathausvorplatzes Planungsausschuss 11.12.2003 - Verwaltungsvorlage 00428/2003 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 57/2"Konrad-Adenauer-Platz" Beschlussvorschlag: Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 57/2 "Konrad-Adenauer-Platz" wird gemäß § 12 Abs. 2 BauGB für das aus dem anliegenden Übersichtsplan ersichtliche Plangebiet aufgestellt. Die frühzeitige Beteiligung der Bürger und der Träger öffentlicher Belange soll durchgeführt werden. In Anbetracht der städtebaulichen Bedeutung des Projektes soll die Bürgerbeteiligung in angemessener Form durchgeführt werden. Löhr (Stadtbaurat) Sachverhalt: Mit Schreiben vom 24.11.2003 stellen die G.J.L. Freie Architekten, Gütersloh und Karlsruhe, zusammen mit dem Bauherrn MFG AG, Karlsruhe den Antrag auf die Erstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit zweigeschossiger Tiefgarage auf dem Konrad-Adenauer-Platz. (Zur konkreten Beschreibung des Projektantrages siehe Anlage "Projektbeschreibung") Die konkrete städtebauliche Weiterentwicklung des Konrad-Adenauer-Platzes ist Endergebnis eines seit mehreren Jahren geführten Entscheidungsprozesses. So gab es bereits 1970 bei Bau des Rathauses 1 Überlegungen, den Konrad-Adenauer-Platz zu einem "Architekturplatz" aufzuwerten. Unabhängig von den vielen weiteren danach geführten Diskussionen waren es in der jüngeren Vergangenheit folgende Schritte, mit denen dieses Projekt vorbereitet wurde: Wettbewerb: Zur Vorbereitung der Bebauung des Kolbe-Platzes wurde ein städtebaulicher Wettbewerb durchgeführt, der auch Vorschläge für die Neugestaltung des Konrad-Adenauer-Platzes enthielt. Einzelhandelsgutachten 2000: Zur Stärkung der Innenstadt wurde dort im Zusammenhang mit der Entwicklung der Gütersloher Acht ausgeführt: "..ist die bauliche Fassung des Konrad-Adenauer-Platzes mit Nutzung durch kleinteiligen Einzelhandel und Dienstleistung als ein Baustein zur stärkeren Fassung des nördlichen Eingangsbereiches in das Geschäftszentrum zu sehen..." Die Auswirkungen auf die bestehende Einzelhandels- bzw. Geschäftszentrenstruktur sind durch die Verstärkung günstig zu werten und stellen einen wichtigen Baustein zur angestrebten Komplettierung des Rundlaufs dar." Dazu ergänzend wurden Verkaufsflächenpotentiale bis zum Jahre 2005 in einer Größenordnung von 10 000 qm ermittelt. Rahmenplan Rathausumfeld 2001: Auf der Grundlage des Einzelhandelsgutachtens wurde für den Konrad-Adenauer-Platz ein städtebaulicher Rahmenplan entwickelt, der auch den Bereich bis zur Eickhoffstraße umfasst. Er schlägt eine durchgängige Platzgestaltung vor, die unter anderem eine Marktnutzung in der gesamten Fläche ermöglicht. Zur Berliner Straße wird ein Gebäude vorgeschlagen, das um eine Tiefgarage ergänzt wird. Masterplan Innenstadt 2002: Der Masterplan fasst alle für die Innenstadt relevanten städtebaulichen Planungen zusammen und stellt sie in einen Gesamtzusammenhang. Die Planung der städtebaulichen Aufwertung des Platzes wurde erneut bestätigt. Investorenwettbewerb 2003: Auf der Grundlage der städtebaulichen Planungen wurde im Sommer 2003 ein Investorenwettbewerb durchgeführt. Das Preisgericht bestehend aus der Stadtverwaltung, dem Gestaltungsbeirat, dem Einzelhandel, der Sparkasse Gütersloh sowie aus Vertretern aller im Rat vertretenen Parteien stimmte einstimmig mit einer Enthaltung für den Entwurf von G.J.L und der MFG, der jetzt Grundlage des weiteren Verfahrens sein soll. Grundstücksausschuss: In einer seiner letzten Sitzungen wurde unter Vorbehalt der Zustimmung des Rates und Erfüllung weiterer Voraussetzungen (Bauverpflichtung, Mieterstrukturen ... ) eine entsprechende Empfehlung an den Rat in Aussicht genommen. Die MFG wurde 1994 gegründet und hat ihren Geschäftssitz in Karlsruhe. Das bisher von ihr realisierte Projektvolumen liegt bei über 110 Mio €. Ihre Schwerpunkte liegen bei der Immobilienwirtschaft, bei Management und Betrieb, Projekten der regenerativen Energien (Wind, Sonne, Biomasse) sowie in der Finanzberatung und Projektfinanzierung. Besondere Angebote gelten den Kommunen im Rahmen notwendiger kommunaler Investitionen. Der Geschäftsführer der MFG ist darüber hinaus Verfasser der Veröffentlichung "Privatisierung kommunaler Aufgaben". Es ist zu erwarten, dass die Leistungsfähigkeit und das Knowhow der MFG ausreichen, das Projekt in der vorgeschlagenen Form und innerhalb eines gesteckten Zeitrahmens zu realisieren. Dies kann inzwischen vor dem Hintergrund der bereits geführten Gespräche bestätigt werden Das Wettbewerbsergebnis orientiert sich weitgehend an den städtebaulichen Rahmenplänen. In der Jury-Sitzung und in den nachfolgenden Gesprächen wurden eine Reihe von Verbesserungsvorschlägen gemacht, die unmittelbar umgesetzt wurden und bereits in dem hier vorliegenden Antrag eingearbeitet worden sind: Loggia: Die im Wettbewerbsentwurf enthaltene Stadtloggia zwischen Neubau und Sparkasse wurde ersatzlos gestrichen. Cafe: Die ursprünglich vorgesehene Cafe-Nutzung in Richtung Rathaus entfällt. Baukörperstellung: Der gesamte Baukörper wurde nach Norden verschoben, so dass sich (wie im Rahmenplan vorgesehen) gegenüber dem Cafe Fritzenkötter eine Platzsituation ergibt. Fassade: Die Fassade wurde neu gegliedert, in dem in die Fassade Erker eingefügt worden sind. Fassadenmaterial: Der Wettbewerbsentwurf sah roten Klinker vor, was von der Jury kritisch angemerkt worden ist. Dieser soll zugunsten eines hellen Fassadenmaterials ersetzt werden. Diese unmittelbar nach dem Wettbewerb durchgeführten Änderungen sind nur ein erster Schritt, dem weitere Schritte in der Baukörperstellung, der Gliederung, der Fassadenmaterialien etc. folgen werden. Darüber hinaus wird der Gestaltungsbeirat baldmöglichst beteiligt werden. Vor dem Hintergrund der hier beschriebenen weitgehenden Flexibilität des Projektes sowie des Einfügens in die oben beschriebenen Planwerke ist der Antrag positiv zu beurteilen: Investition: Das Projekt löst Investitionen von über 12Mio € aus. Mehrwertschöpfung: Durch den Verkauf des Grundstücks und Weitergabe von Rechten entsteht für die Stadt Gütersloh eine nicht unerhebliche Mehrwertschöpfung für eine jetzt lediglich als Parkplatz genutzte Fläche Stärkung der Innenstadt: Zum jetzigen Projektstand ist eine Verkaufsfläche von circa 675 qm geplant. Zur Zeit ist das Sortiment "Sport" vorgesehen. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass dort Einzelhandels-Sortimente untergebracht werden, die in der Innenstadt möglichst gering vertreten sind. Dies vermeidet unnötige Konkurrenzen auch für den Neuinvestor, der schon aus diesen Gründen an eingepasste Sortimente denken muss. Stellplätze: Der Konrad-Adenauer-Platz hat 74 Stellplätze. Durch den Bau einer Tiefgarage wird sich die Anzahl einschließlich der für das Bauvorhaben erforderlichen Stellplätze auf 178 Stellplätze erhöhen und damit mehr als verdoppeln. Die Tiefgarage wird neueste Anforderungen erfüllen: Hierzu gehört ein spezielles Farb- und Lichtkonzept, eine großzügige Abmessung der Stellplätze und der Stützen sowie ein komfortables Ticket-System. Das Tiefgaragenkonzept enthält Optionen zur Anbindung des Rathauses (Haus 1) sowie der Sparkasse. Struktur: Das Geschäftshaus übernimmt die Strukturen der Berliner Straße: Im Erdgeschoss Einzelhandel, in den Obergeschossen gewerbliche Nutzung (hier Wellness?Bereich) und Abschluss in den oberen Geschossen durch eine Wohnnutzung. Belebung der Innenstadt: Das Projekt hat Signalwirkung nicht nur dafür, dass "sich etwas in der Innenstadt tut", sondern weckt auch zukünftige Investitionen in eine attraktiver werdende Innenstadt. In der Vergangenheit sind Media-Markt und H & M solche Leitprojekte gewesen. Konkurrenz der Städte: Wie ein Blick in die Nachbarstädte zeigt, wird dort in Bezug auf die Einzelhandelflächen teilweise gewaltig aufgerüstet: Rietberg: In der vergleichsweise kleinen Stadt wurden in den letzten fünf Jahren zusätzliche 10 000 qm Einzelhandelsflächen geschaffen. Aktuell in Planung sind Plus, Rewe und LidlMärkte. In Planung befindet sich ein Baumarkt. Bielefeld: Hier sind in den letzten Jahren zusätzliche 80 000 qm Einzelhandelsflächen entstanden. Lippstadt: 2002 entstand am Südertor ein Einkaufszentrum mit über 4 000 qm Verkaufsfläche. Rheda-Wiedenbrück: Dort sind zusätzliche 20 000 qm Verkaufsfläche (!) vor allem im Fachmarktzentrenbereich geplant. Es besteht die große Gefahr, dass Gütersloh im Wettbewerb unter den Städten die hinteren Plätze belegen wird, wenn sie den Anschluss verpasst. 675 qm Verkaufsfläche im Kerngebiet mit einem weitgehend konkurrenzschonenden Sortiment wie hier am Konrad-Adenauer-Platz sind
Geschäftslage Untere Berliner Straße: Der Bereich Berliner Straße zwischen Schulstraße und Friedrich-Ebert-Straße wirkt zur Zeit von den Geschäftslagen ein wenig abgehängt. Eine Einzelhandelsnutzung auf dem Konrad-Adenauer-Platz würde ein Gegenüber bieten, das zur Belebung der Geschäftslagen beitragen wird. Belebung: Nach den Vorstellungen des Investors enthalten die beiden Obergeschosse einen Wellnessbereich, der dafür sorgen wird, dass auch nach Geschäftsschluss eine Belebung der Innenstadt garantiert werden kann. Platzgestaltung: Der Konrad-Adenauer-Platz ist zur Zeit ein reiner Parkplatz ohne Aufenthaltsqualität und von geringem Gestaltwert. Durch die Mehrwertschöpfung werden Mittel geschaffen, den Platz gestalterisch aufzuwerten. Die bei einer Wohn- und Geschäftsbebauung verbleibende Fläche ist größer als die des Kolbe-Platzes: Es können damit nicht nur weiterhin der Markt durchgeführt werden, sondern erstmals auch platztypische Aktivitäten wie Feste, die vorher nicht möglich waren. In einer Gesamtschau erweist sich das Projekt der städtebaulichen Weiterentwicklung des Konrad-Adenauer-Platzes als innenstadtverträgliche und städtebaulich wünschens-werte Aufwertung einer zur Zeit unterwertig genutzten Fläche. Anlagen Gütersloh, 27.11.2003 / Erstellt durch Herrn Zirbel FB 61 - Stadtplanung |