DER RATHAUSVORPLATZ (Konrad-Adenauer-Platz) soll bebaut werden.

Planungsausschuss 09.03.2006 - Verwaltungsvorlage 00104/2006

Beratungsgegenstand:

Bebauungsplan Nr. 57/2 „Konrad-Adenauer-Platz" Fortführung des Verfahrens

Beschlussvorschlag:

1. Die Firma CM Immobilien-Entwicklung erhält eine auf sechs Monate befristete Option für die Weiterführung des Projektes der städtebaulichen Aufwertung des Konrad-Adenauer-Platzes.
   
2. Die Nutzungen des Gebäudes sollen den in der Vorlage beschriebenen Rahmen einhalten.

Sachverhalt:

Der Bebauungsplan Nr. 57/2 „Konrad-Adenauer-Platz" ist am 11.12.2003 aufgestellt worden. Ihm lag folgender Vorlauf zugrunde:

1993 Städtebaulicher Wettbewerb
2000 Einzelhandelsgutachten
2001 Rahmenplan Rathausumfeld
2002 Masterplan Innenstadt
2003 Investorenfindungsverfahren
2003 Empfehlungsbeschluss des Grundstücksausschusses

Antragsteller auf einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan waren die M F G, Karlsruhe und GJL, Gütersloh.

Nach dem Aufstellungsbeschluss wurden ein Workshop sowie die frühzeitige Bürgerbeteiligung durchgeführt. Die dort - auch öffentlich - geführten Diskussionen sowie die im Gestaltungsbeirat vorgeschlagenen Änderungen führten zu einem überarbeiteten Entwurf, der von März bis April 2005 offen gelegt wurde.

Neben den städtebaulichen Aspekten waren die Einzelhandelsnutzungen prägendes Element der Diskussion. Sie mündeten letztlich in einen Vorschlag, der die Nutzungen Textilhandel, Feinkosteinzelhandel und Bankfiliale vorsah.

Sowohl von der Politik als auch von der Verwaltung wurden Vorbehalte gegenüber den vorgesehenen Nutzungen geäußert. Die zu geringe Attraktivität wurde im Wesentlichen damit begründet, dass die beiden Einzelhandelsbetriebe in Gütersloh bereits vorhanden seien und damit ihren Standort lediglich verlagern würden. Eine Zustimmung der Politik wurde nicht in Aussicht gestellt. Daraufhin wurde das Planverfahren angehalten.

Seitdem sind vielfache Gespräche mit anderen Interessenten und Investoren geführt worden. Nach diesen Gesprächen lassen sich drei Unternehmen erkennen, die für eine Fortführung des Projektes in Frage kommen:

CM Immobilien-Entwicklung GmbH, Münster (www.cm-ms.de. www.Oevermann.com)

Das Unternehmen existiert seit 1984 und hat seitdem ein kumuliertes Projektvolumen von knapp 300 Millionen Euro realisiert. Die Schwerpunkte liegen in den Handels-, Büro- und Wohnimmobilien sowie in Praxis- und Tageskliniken.

Zu den realisierten Objekten gehören (Auswahl): Markthalle, Münster, Westdeutsche Blindenhörbücherei, Münster Forum Derendorf, Düsseldorf Ärztezentren, Münster, Osnabrück. In der Planung sind unter anderem: Gewerbeimmobilien Düsseldorf Forum Gievenbeck, Münster Ärztehaus, Münster Die Geschäftspolitik ist nach eigenen Angaben bewusst auf Nordrhein-Westfalen konzentriert. Das Projekt Konrad-Adenauer-Platz würde mit der Firma Oevermann realisiert

Lachermair Gruppe, Hilden (www.Lachermair.de)

Das Unternehmen ist seit 1976 mit Schwerpunkt auf Einzelhandelsimmobilien tätig. Es steht in Projektkooperation mit der IVACO-Fundus GmbH, Köln, Entwickler von gewerblichen und gemischt genutzten Immobilien. Das Unternehmen ist ebenfalls in Polen tätig (IVACO Polska Sp. Z o.o.)

Zu den realisierten Projekten gehören (Auswahl): Einkaufszentrum PEP, München Ruhrpark Bochum, Erweiterung West La Marjolaine, Lausanne BMW Trainingsakademie, Unterschleißheim Goldpfeil-Filialen in Düsseldorf, Frankfurt, Berlin, Hongkong, Tokio Einkaufszentrum Heidewald Eberswalde Bürozentrum, Münster Geschäfts- und Wohngebäude, Münster

EPM Allvaris (www.epmallvaris.de)

Die Allvaris ist eine 100%ige Tochter der EPM Assetis, die wiederum zur WestLB zu 30% und Bilfinger Berger zu 70% gehört. Die EPM Allvaris betreut Wohn- und Gewerbeimmobilien mit einem Verkehrswert von 300 Millionen Euro, das Mietvolumen beträgt 24 Millionen Euro. Ihre Schwerpunkte liegen im „Immobilien Work-Out" (Übernahme und Betreuung von Objekten) und Dienstleistungen hierzu.

In einer Gesamtbetrachtung werden die beteiligten Unternehmen wie folgt bewertet:

EPMAIIvaris - Die Allvaris hat ihren Schwerpunkt auf Dienstleistung und Betreuung und erhält die Priorität III.

Lacherrriair Gruppe - Das Unternehmen ist bundesweit, teils international tätig und erhält die Priorität II.

CM Immobilien-Entwicklung - Die CM ist ein mittelständisches regional ausgerichtetes Unternehmen mit am deutlichsten er kennbaren Geschäftsinteresse und erhält die Priorität l.

Alle Unternehmen haben in den Gesprächen um Projektsicherheit gebeten. Das bedeutet, dass dem Entwickler eine Option von sechs Monaten eingeräumt wird, in der die Stadt Gü-tersloh keine weiteren Verhandlungen mit weiteren Interessenten führt.

Wie die geführten Diskussionen gezeigt haben/waren die Nutzungen wesentlicher Gegenstand der Kontroversen. Auch hier braucht ein Projektentwickler Sicherheit. Eine Situation, in der nach langem Suchen Nutzungen durch den Investor vorgeschlagen werden, die von der Stadt Gütersloh nicht akzeptiert werden, darf sich nicht wiederholen. Dies ist ein Gebot der Fairness gegenüber einem selbständigem Unternehmen, das hohe Personal- und Sachkosten aufwändet.

Der CM Immobilien-Entwicklung wird in Bezug auf die zukünftige Nutzung folgender verbindlicher Rahmen geboten:

Es muss sich um eine attraktive Einzelhandelsnutzung handeln. Eine Ansiedlung von so genannten „low budget" Unternehmen ist nicht erwünscht.

Der (Marken)Name soll in Gütersloh noch nicht vertreten sein.

Der Umzug eines an anderer Stelle im Einkaufsbereich der Innenstadt bereits vorhandenen Unternehmens ist ausgeschlossen. (Nur in einem besonders begründeten Fall soll eine Ausnahme möglich sein)

Es werden sowohl große zusammenhängende Nutzungen wie auch einzelne Einzelhandelsnutzungen akzeptiert. Dabei soll die Anzahl der verschiedenen Einzelhandelsgeschäfte auf drei beschränkt sein.

Die Nutzungen der Obergeschosse ist variabel (Wohnungen, Büros, ergänzender Einzelhandel)

Die Errichtung eines Geschäftsgebäudes fügt sich harmonisch in die weiteren Bausteine der städtebaulichen Verbesserung des Konrad-Adenauer-Platzes ein:

Bürgerbüro: Der vorgesehene Entwurf würde nicht nur die Bürgerfreundlichkeit der Verwaltung erhöhen, sondern auch ganz wesentlich zur städtebaulichen Wertbildung beitragen.

Sparkasse: Die Sparkasse überdenkt zur Zeit die Präsentation ihres zum Konrad-Adenauer-Platz gelegenen Eingangsbereiches. Im Rahmen der Platzneugestaltung würden sich solche gestalterischen Verbesserungen hervorragend in das Gesamtkonzept einfügen.

Platzgestaltung: Die zeitgemäße Gestaltung eines in die Jahre gekommenen Platzes (der zu großen Teilen fast ausschließlich zum Abstellen von Autos genutzt wird) ist ein weiteres Element der dringend notwendigen Attraktivitätssteigerung der Gütersloher Innenstadt.

Fördermittel

In der Vergangenheit wurden Förderanträge für städtebauliche Mittel gestellt:

Wettbewerb Konrad-Adenauer-Platz
Umgestaltung Konrad-Adenauer-Platz
Umgestaltung Berliner Straße (zwischen Strengerstraße und Friedrich-Ebert-Straße)

Für folgende Maßnahmen liegen bewilligte Landesmittel bereit:

Wettbewerb Konrad-Adenauer-Platz: 35.000 €. Der Wettbewerb ist bis spätestens 1.12.2006 zu beginnen. Bei einem darüber hinaus gehenden Termin werden die Landesmittel verfallen. Ferner liegt eine Zusage eines Unternehmens über weitere 35.000 € vor.

Umgestaltung der Berliner Straße: Es liegt ein Bewilligungsbescheid über 251.000 € vor. Mit der Umgestaltung ist spätestens am 1.12.2007 zu beginnen. Auch hier werden die Landesmittel verfallen, wenn die Maßnahme nicht zum bewilligten Termin begonnen wird.

(Darüber hinaus sind Mittel für die Umgestaltung des Konrad-Adenauer-Platzes in Aussicht gestellt. Eine umfassende Übersicht über die Fördersituation und die vorgesehenen Baumaßnahmen wird in der Sitzung des Planungsausschusses am 27.4.2006 vorgelegt.)

In einer Gesamtbetrachtung ist die Weiterentwicklung des Konrad-Adenauer-Platzes wegen > der städtebaulichen Attraktivitätssteigerung, > der Zusammenarbeit mit einem soliden Partner, > der bewilligten Landesmittel von gesamtstädtischem Interesse.